Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital - Zinsen?

Ich wohne zurzeit noch in Miete und möchte mir mittelfristig eine Eigentumswohnung kaufen, verfüge aber momentan über nur wenig Eigenkapital, da ich erst am Anfang des Beruflebens stehe. Finde es aber rausgeworfenes Geld, Monat für Monat Miete zu zahlen, wenn ich doch von dem Geld auch meine eigene Wohnung abbezahlen könnte. Von einem Kollegen habe ich gehört, dass es auch Banken gibt, die eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren. Auch habe ich schon mal den Begriff Mietkauf gehört.

Was sind die Vor- und Nachteile - höhere Zinsen? Dient dann als Sicherheit nur die Immobilie selbst?

Habe einen sichern Job, und könnte pro Monat sicher 1200 € an Raten zahlen. Hat jemand persönlich schon Erfahrungen damit gemacht? Über Rückmeldungen würde ich mich freuen.

Proton

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital - auch Vollfinanzierung genannt - ist heutzutage ohne Probleme möglich, sogar bei regionalen (kleineren) Banken. In der Vergangenheit war es so, dass bei einer Immobilienfinanzierung immer mindestens 20 % des Kaufpreises seitens des Kreditnehmers gestellt werden mussten - nun bekommt man sogar 105 bzw. 108 % des Kaufpreises finanziert - mehr als 100 %, um eine Reserve für zum Beispiel Bauzeitzinsen zu bilden. Der Nachteil einer solchen Vollfinanzierung liegt natürlich auf der Hand: höhere Zinsen. Außerdem besteht für den Kreditnehmer eine höhere Belastung in der Tilgungs- oder auch Abzahlungsphase.

Der Vorteil einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch, dass man nicht etwa den Umweg über ein Bauspardarlehen gehen muss und eventuell günstige Preise am Immobilienmarkt nutzen kann. Eine Anforderung der Kreditinstitute bei Vollfinanzierungen ist, dass der Job des Kreditnehmers erstens gesichert ist und zweitens mit einem angemessenen bzw. hohen Verdienst einhergeht. Bei Freiberuflern bzw. Selbständigen wird hier natürlich nochmal genauer hingesehen. Außerdem zu beachten: die meisten Banken verlangen bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eine höhere anfängliche Mindestjahrestilgung als 1 %, das können zum Beispiel 2 oder auch 3 % sein. Noch ein paar Sätze zum von dir angesprochenen Mietkauf:

Mietkauf kann sich durchaus lohnen - das ist allerdings stark abhängig, von dem Objekt, für das du dich entscheidest. Hierbei musst du auf jeden Fall einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, die Bausubstanz, Lage etc. zu begutachten und das Objekt zu schätzen. Ein Blick in den vor Ort herrschenden Mietspiegel sollte dir eine ungefähre Richtung der monatlich zu zahlenden Mietkauf-Raten geben, wobei diese Raten immer nochmal ein bisschen höher liegen. Bedenken musst du außerdem die Schlussrate, die am Ende der Vertragslaufzeit vom Käufer - also dir - zu leisten ist, je nach Vertrag kann diese die Hälfte des Kaufpreises der Immobilie ausmachen - was umgerechnet einer monatlichen Doppelbelastung gleichkommt.

Nettorechner

Eine Vollfinanzierung ist immer einer der lukrativsten Wege, um in jungen Jahren schnell in die eigenen vier Wände zu kommen.

Sie sollten jedoch beachten, dass die Finanzierung ohne Eigenkapital sehr lange dauert und damit die Zinslast sehr hoch ist - der Zinssatz selber ist zudem auch noch höher. Viele Banken bieten heute zwar die Vollfinanzierung an, aber häufig nicht ohne, dass Sie ein "Zugeständniss" in Form einer Kapitallebensversicherung oder Rentenversicherung machen, die als weitere Sicherheit neben der Immobilie dient (diese wird in jedem Fall als Sicherheit genommen).

Wenn Sie also eine Vollfinanzierung machen, sollten Sie auch dringend überprüfen, ob Sondertilgungen jedes Jahr möglich sind und wie lange die Finanzierung mit welchem Tilgungsssatz dauert.

Gerade in jetzigen (noch)-Tiefzinsphase wird eine Vollfinanzierung sehr sehr lange dauern, wenn nur 1% Tilgung angesetzt ist. Die Ursache liegt darin, dass die gesamte Annuität (feste Rate aus Tilgung und Zins) vergleichsweise klein ist und somit zum Ende auch der Tilgungsanteil in absoluten Werten nicht sehr hoch werden kann. Zudem haben Sie auch das hohe Risiko, in 10 oder 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu hohen Zinsen UND einen hohen Kreditbetrag tätigen zu müssen. Gerade wenn Sie am Anfang Ihrer beruflichen Phase stehen ist das ein nicht zu unterschätzendes Risiko.

Je nachdem wie hoch der Kaufpreis der Wohnung ist, sollten Sie darauf achten, dass die monatliche Rate nicht "Kante auf Kante" genäht ist, also gerade so passt. Dann können kleinste finanzielle Sorgen Sie in große Probleme stürzen.

Lassen Sie doch folgende beiden Szenarien mal von Ihrem Bankberater durchrechnen (das sollte er hoffentlich können, sonst hat der Beruf verfehlt) :

Szenario 1:

Sie finanzieren zu 100% - wie lange dauert die Tilgung des Darlehens mit den Tilgungssätzen 1%, 2% und 3% bei den aktuellen Konditionen? Wieviel EURO Zinsen zahlen Sie absolut auf die Laufzeit?

Szenario 2:

Wie lange dauert es, bis Sie 20% des Kaufpreises gespart haben (vorzugsweise in einen Bausparvertrag um den heutigen Zins zu sichern) und dann kaufen und tilgen? Auch hier die Rechnung mit 1%, 2% und 3% Tilgung. Lassen Sie sich mal vom Bankberater ausrechnen, wieviel Euro Zinsen Sie einsparen, wenn Sie vorher 20% Eigenkapital anschaffen. Das dürfte einen guten Aufschluss darüber geben, wie attraktiv die Finanzierung in ihrem persönlichen Fall ist. Außerdem können Sie in dieser Situation mit dem Berater den Fall genau besprechen, ein kompetenter Berater wird hier genau erkennen, wo die Vor- und Nachteile liegen, wenn er erstmal in das Zahlenwerk schaut.

Etwas anderes, was Sie auch nicht vergessen sollten: Haben Sie bedacht, ca. 10% des Kaufpreises aufzuschlagen für die Erwerbsnebenkosten?

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar, die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbssteuer und evtl. die Maklercourtage müssen ja auch bezahlt werden. Mindestens das Geld sollten Sie schon gespart haben, ansonsten kommen Sie um eine 110% Finanzierung nicht herum, was in meinen Augen dann wirklich zu viel des Guten ist.

Daeumling


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