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Steuer: Vermietung steuerlich sinnvoll?
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Bei mir geht es um die steuerliche Behandlung von Einnahmen durch Vermietung. Wenn ich mir eine Immobilie kaufe, die ich vermiete, wie verhält es sich dann mit den Steuern? Was kann ich absetzen, was nicht, welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, um alle Belange steuerrechtlich einwandfrei darzustellen?
Kennt sich evtl. jemand damit aus und kann mir den einen oder anderen Tipp dazu geben, was es alles zu beachten gilt? Würde mich über jede Antwort freuen, da ich mich in diesem Gebiet erst einmal schlau machen will, bevor ich eine endgültige Entscheidung treffe.
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Die Steuer Vermietung ist eine nicht immer ganz einfache Angelegenheit. So gilt beispielsweise, dass der Ankauf bereits mit dem Ziel verbunden sein muss, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Dabei müssen Gewinnerzielungsabsichten nachgewiesen werden. Diese werden generell anerkannt, wenn für die betreffenden Objekte eine Miete ab 75 Prozent der ortsüblichen Mieten verlangt wird. Bei Mieteinnahmen, die weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Mieten betragen, geht das Finanzamt dagegen von der so genannten Liebhaberei aus, das bedeutet, dass die Kosten bzw. Verluste aus den Immobilien steuerlich nicht geltend gemacht werden können.
Ebenfalls entstehen Probleme dadurch, dass die Immobilien nur kurzfristig vermietet werden. Auch hier wird das Finanzamt genauer nachhaken, bevor es die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt. Bei Ferienimmobilien kann sich das Ganze dann sogar noch schwieriger gestalten, sofern diese nicht ständig zur Vermietung an Feriengäste vorgehalten werden.
Wenn aber alles soweit in Ordnung ist und das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt, dann kann man davon ausgehen, dass sämtliche Kosten, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, auch steuerlich abgesetzt werden können. Diese Kosten werden dann als Werbungskosten aus Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesehen. Dazu zählen die Kosten für Wartung und Instandhaltung, mitunter auch die Zinsen, die für eine Finanzierung entstehen, sofern eine solche vorhanden ist.
Ebenfalls können die Kosten für Reparaturen entsprechend gegen die Einnahmen gerechnet werden, so dass sich die Steuerschuld um diese Ausgaben verringert. Welche genauen Aspekte dabei alles zu beachten sind, sollte man aber immer mit dem Steuerberater seines Vertrauens entsprechend abklären. Dieser kennt zusätzlich noch einige legale Tricks, mit denen die Steuerlast weiter gesenkt werden kann.
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Selber habe ich jetzt keine Immobilie vermietet, aber diese Konstellation rechnet sich wohl gerade steuerlich, als wenn man diese Immobilie jetzt selbst bewohnt. Denn gerade bei Fremdvermietung genießt man noch mehr Steuervorteile als anders herum. Steuerlich wird das schon sinnvoll sein, denn sonst würden das ja die vielen Immobilienbesitzer auch nicht machen. Natürlich muss man die Mieteinnahmen versteuern, aber dennoch bleibt garantiert immer noch genug Gewinn hängen.
Zudem kann man ja auch sämtlichen Renovierungs-, Instandsetzungs- oder auch Modernisierungsaufwand steuerlich absetzen und das mindert auch wiederum die Steuerlast. Aber ich würde mal meinen, wer so viel Geld hat sich eine Immobilie zu kaufen, der sollte doch an den vielleicht 100€ Beratungskosten eines versierten Steuerfachmanns auch nicht sparen und sich mal eingehend zu dem Thema Steuervorteile beim Immobilienkauf und Vermietung beraten lassen.
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