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Zinsbindung bei Immobilienkredit - wie lang, worauf achten?
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Derzeit sind ja die Zinsen für Baukredite günstig wie nie, deswegen habe ich mir sagen lassen, dass man die Zinsen am besten so lange wie möglich festschreiben lassen sollte.
Ich dachte allerdings immer, dass sich ein Darlehen dadurch verteuert? Denn wenn man die Zinsen festschreibt, dann nimmt die Bank doch einen Zinsaufschlag vor? Wie hoch ist denn dieser Aufschlag bei Zinsbindung? Lohnt sich die Zinsbindung dann überhaupt noch? Würde mich freuen, wenn mir da jemand mal mit konkreten Zahlen weiterhelfen könnte.
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Korrekt, wenn man die Zinsen festschreiben lässt, steigt der Zinssatz. an. Hinzu kommen weitere Nachteile wie:
- begrenzte Sondertilgungen während der Zinsbindung
- bei vorzeitiger Kündigung fällt eine hohe Ablösesumme an, die der Kreditnehmer zahlen muss
- bei sinkenden Zinsen am Markt zahlt der Kreditnehmer natürlich weiterhin den vereinbarten Zinssatz, auch wenn dieser höher liegt
Trotzdem sollte man momentan bei einem Immobilienkredit die Zinsen für zumindest 10 Jahre festschreiben, denn die Aufschläge sind gering, entsprechend rechnet sich dieser Aufschlag bereits wieder, wenn die marktüblichen Zinsen um 1 oder 2 % ansteigen. Und auch Möglichkeiten zur Sondertilgung und flexible Tilgung bzw. Rückführung der Raten ist bei Festzinsdarlehen möglich. Doch wann genau lohnt sich nun eine Zinsfestschreibung? Und für welche Dauer sollten die Zinsen festgeschrieben werden?
Ganz so einfach lässt sich diese Frage leider nicht beantworten, denn jede Bank kalkuliert anders; das gilt vor allem für langfristige Zinsbindung:
- Zinsbindung 15 statt 10 Jahre - Zinsaufschlag zwischen 0,14 - 1,00 % (Durchschnitt 0,4%)
- Zinsbindung 20 statt 15 Jahre - Zinsaufschlag zwischen 0,00 - 0,44 % (Durchschnitt 0,15%)
- Zinsbindung 20 statt 10 Jahre - Zinsaufschlag zwischen 0,27 - 0,93 % (Durchschnitt 0,59 %)
Rechnen Sie also genau nach, wie hoch der Aufschlag maximal sein darf, damit sich die Festschreibung der Zinsen noch lohnt. Beispielrechnung: 15 Jahre Zinsbindung, Zinsaufschlag 0,6% - der Kreditnehmer macht hier erst bei einem Anstieg des Zinssatzes auf 7,29% ein gutes Geschäft. Weiterhin zu bedenken ist die Höhe der Tilgung: wer mit einer hohen Anfangstilgung startet, für den ist eine lange Zinsbindung ggf. sogar ein Minusgeschäft, da der Tilgungsanteil ja zum Ende der Zinsbindung stark abgenommen hat und die ggf. höheren Zinsen eines Anschlussdarlehens nicht stark ins Gewicht fallen (anders natürlich bei einer 1 % Tilgung).
Entsprechend ist es nicht wirklich sinnvoll, pauschal zu antworten, dass man die Zinsen bei einem Baudarlehen bzw. Immobilienkredit möglichst lange festschreibt. Je mehr finanziellen Spielraum man als Kreditnehmer hat (hohe Tilgungsrate), desto attraktiver ist eigentlich eine kurze Zinsbindung (10 Jahre). Wer jedoch davon ausgehen muss, dass er nur langsam zurückzahlen kann, also zum Beispiel mit 1 % Tilgung beginnt, der sollte lieber eine lange Zinsbindung (und die damit verbundenen Zinsaufschläge) in Kauf nehmen.
Achtung bei der Aufteilung in mehrere Darlehen, also einer Mischung aus festverzinsten Krediten und Darlehen mit variablen Zinssätzen: zwar profitiert der Kreditnehmer von dem ggf. niedrigem Zinssatz durch kurzfristige Zinsbindung, kann flexibler seine Schulden bezahlen (Sondertilgungen zum Ende der Zinsbindung eines Teildarlehens) und hält das Risiko steigender Zinsen in einem überschaubaren Maße, da nur ein Teil seiner Darlehen betroffen wäre, allerdings geschieht durch diese Aufteilung eine starke Bindung an die kreditgebende Bank, was von Nachteil bei der Verhandlung der Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung eines Teildarlehens ist.
Der Wechsel zu einer anderen Bank ist bei der Aufsplittung in mehrere Darlehen schwierig bis unmöglich, denn die kreditgebende Bank besetzt den 1. Rang im Grundbuch. In der Regel ist es hier auch nicht ratsam, aus den bestehenden Teildarlehen auszusteigen, um zu einer günstigeren Bank zu wechseln, da sonst ggf. hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen wären.
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Was ich bisher im Bereich der Immobilienkredite oder Baufinanzierungen mitbekommen habe, so sind wohl 10 Jahre das übliche, wenn es um die Zinsbindung geht. Das finde ich für beide Seiten ganz gut, denn ein gewisses Risiko steckt natürlich immer drin. Wenn die Kreditzinsen am Markt gerade mal ein sensationelles Tief haben, dann macht es für den Kreditnehmer natürlich Sinn, diese auch möglichst lange im Kreditvertrag zu vereinbaren. Aber das ist natürlich ein Risiko für die Bank und das sichern die natürlich in Form von höheren Zinsen ab. Man bekommt dann den Immobilienkredit eben nicht zu diesen Top-Konditionen, sondern zahlt noch ein paar Zehntel Prozente obendrauf.
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