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Umschuldung Immobilie - lohnt sich das?
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Immer wieder erzählen uns Freunde, dass sie ihren Kredit für das Haus umgeschuldet hätten, die meisten nach Ablauf der Zinsbindung, einige aber auch schon vorher. Ist denn das wirklich sinnvoll?
Da unsere Zinsbindungsfrist in einem Jahr auch abläuft, wollte ich mich einmal näher mit dem Thema beschäftigen, allerdings kann ich mir keine Ersparnis in einem solchen Fall vorstellen. Es muss doch ein neues Wertgutachten erstellt werden, das mit Kosten verbunden ist. Außerdem muss ich die Grundschuldeintragung ändern lassen, wodurch ja nochmals Kosten entstehen. Wie kann ich denn da noch sparen?
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Also da wäre ich nicht so pessimistisch, denn es kann durchaus einige Euro sparen, wenn man zu einem anderen Kreditgeber umschuldet. Zumindest wenn die Umschuldung Immobilie nach Ablauf der Zinsbindung erfolgt, kann man einiges einsparen. Die Hausbank macht zwar ebenfalls ein Angebot, nach welchem man die Anschlussfinanzierung erhält, allerdings ist dieses in aller Regel nicht sonderlich gut. Das heißt, man wird hier meist höhere Zinsen zahlen, als bei einer anderen Bank, die einen gerne als Neukunden begrüßen möchte.
Die Banken gehen dabei mit genau diesen Argumenten vor, dass die Umschuldung des Immobilienkredits nur zusätzliche Kosten verursachen würde, die den Zinsvorteil wieder wett machen würden. Schaut man sich das Ganze jedoch genauer an, so kommen sehr geringe Kosten für die Umschuldung auf einen zu, die im Gegensatz der Zinseinsparungen für die nächsten fünf, zehn oder noch mehr Jahre erzielt werden können, kaum erwähnenswert sind.
Diesen Zinsvorteil kann man dann natürlich genauso nutzen, um ihn in die Tilgung des Darlehens zu stecken. So kann man beispielsweise die Darlehenslaufzeit deutlich verringern, indem man die gleiche monatliche Rate wie bisher beibehält, dabei aber einen größeren Teil tilgt, als dass man Zinsen zahlt.
Wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist, dann kann die Umschuldung Immobilie natürlich schon teuer werden. Die Banken verlangen für die vorzeitige Ablösung eines solchen Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung, die durchaus gerechtfertigt ist. Durch die Refinanzierung, mittels derer das Darlehen gegenfinanziert wurde und die für einen längeren Zeitraum festgelegt war, müssen Zinsen gezahlt werden. Durch eine vorzeitige Darlehensablösung erhält die Bank also Verluste, die sie mit Hilfe der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen darf.
Da diese jedoch nicht nur den reinen Verlust beinhaltet, sondern teilweise noch deutlich höher liegt, kann das Ganze zu einem teuren Spaß werden. In einem solchen Fall lohnt sich ein Forward Darlehen, mit dem man sich aktuell günstige Zinsen bis zu fünf Jahren im Voraus sichern kann. Das heißt, das Darlehen wird heute abgeschlossen, aber erst in fünf Jahren zur Auszahlung kommen. Während dieser Zeit muss man zwar meist Bereitstellungszinsen zahlen, doch sind diese oft deutlich geringer, als es die Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
Insgesamt lohnt sich damit die Umschuldung Immobilie in jedem Fall, wenn man denn die richtige Umschuldung findet. Falsche Scheu vor einem Wechsel der Bank darf man dann nicht haben.
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Natürlich kann sich solch eine Umschuldung lohnen, denn schließlich geht es ja bei einer Immobilienfinanzierung um andere Summen, als wenn ich mir einen Fernseher auf Raten kaufe. Und gerade bei einem Immobilienkredit können nur ein paar Zehntel an Ersparnis bei den Kreditzinsen, schon eine ganz hübsche Summe ausmachen.
Ob nun wirklich ein neues Wertgutachten erstellt werden muss, das muss ja vielleicht gar nicht sein und selbst wenn, kann man doch dennoch mal andere Kreditangebote vergleichen und dann genau nachrechnen, welche Ersparnis denn möglich wäre. Und dann kann man immer noch in Ruhe entscheiden, ob solch eine Umschuldung Sinn macht.
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